柬埔寨優惠的投資政策以及相對低廉的勞動力成本，吸引著眾多外國投資者的目光。不少投資者懷揣著在柬埔寨建廠興業的夢想，然而，一個關鍵問題橫亙在他們面前：外國人可以直接購買柬埔寨土地建廠嗎?答案是否定的。
柬埔寨憲法規定只有柬埔寨籍自然人或法人可擁有土地所有權，外國人需通過合法方式間接獲得土地使用權以建設工廠，具體方式如下：
1、信托機制：
在合法信托框架下，外籍個人或企業團體可購置土地及連地物業，并合法自由處置、交易和行使權利。具體而言，將不動產產權登記至信托公司名下，由其代持產權，并根據委托人意愿管理、運用和處置信托財產，受益分配給指定受益人。
2、與本地人合伙成立公司：
外國投資者可與柬埔寨本地人合伙創建公司，以公司名義收購和投資房地產，但需確保柬埔寨合作伙伴持有51%的股份。盡管當地合伙人擁有多數股權，外國人可通過建立授權書、代理人和股東協議等限制性合同保障自身權益。
3、長期租賃：
外國人可簽訂15至50年的長期租賃協議，到期后還可延長50年。租賃期內可合法掌控土地，但產權登記仍以柬埔寨公民名義存在，且不允許轉售不動產。
4、獲取特許經營權：
通過申請經濟特許權，外國人可獲得土地使用權用于工業或農業開發。
5、獲得本地國籍：
外國人若加入柬埔寨國籍，則有權合法購買土地。但此舉通常需放棄原國籍，且入籍過程復雜耗時。
柬埔寨建廠步驟
1、預備階段：確認業務方向、調研場地和勞動力情況，并制定初步投資計劃。
2、注冊與許可
在線注冊企業資料后，向商務部申請執照，并向稅務局取得納稅人識別號。
若尋求投資優惠，需另行向柬埔寨發展理事會(CDC)遞交申請，或在省級投資委員會備案。
所有企業必須在柬埔寨商業部進行注冊，獲得商業注冊證書，需提交公司章程、股東及董事名單等文件，進行名稱核查并獲得批準，完成稅務登記和社會保險登記。
根據《工業法》，企業需要向工業、科學、技術和創新部申請工廠許可證，需提供工廠建設圖紙及批文、環境影響評估報告(如適用)。
根據柬埔寨《環境保護法》，所有項目必須進行環境影響評估，并取得環保部頒發的環保許可證。
某些行業(如食品加工、藥品制造等)需要額外的行業特定許可證，如食品生產需獲得衛生部門的許可，建筑項目需申請施工許可證。
3、場地租賃或購買：部分工業園區能提供地塊或標準廠房，簽署長期租賃合同時，建議仔細了解基礎設施費率、物業服務及周邊配套。
4、建筑與施工：廠房建設前須獲得建設許可，工業項目通常在各相關部門交叉審核后開始動工。
5、人才招聘與培訓：當地可提供大量普工及部分熟練技工。企業也宜設計針對性的培訓計劃，持續提升整體產能效率。
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